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40. KW: Check24: Die Wohnimmobilie ist eine komplizierte und risikoreiche Kapitalanlage

Die Entwicklung im Wohnimmobilienbereich bestärkt immer mehr private Anleger, ihr Geld dort anzulegen. Manche Experten sehen bereits die Gefahr einer Spekulationsblase. Wer als Finanzberater nicht hinnehmen will, dass die für die Kapitalanlage bestimmten Mittel seiner Kunden an ihm vorbei in Wohnimmobilien fließen, benötigt eine funktionierende Strategie und eine gesunde Basiskompetenz für sein Beratungsgespräch.

Hintergrund

Wer nicht selbst in die Vermittlung von Eigentumswohnungen einsteigen will, begibt sich auf die Suche nach Ersatzprodukten, die ihm die Teilhabe am Immobilienboom ermöglichen könnten. Geschlossene Immobilienfonds (jetzt: AIFs), offene Immobilienfonds, Immobilien-Investmentfonds usw.

Alle diese Produkte enthalten Risiken, die nicht direkt mit den jeweiligen Immobilien-Investments in Zusammenhang stehen, wie zum Beispiel das Seriositätsrisiko bei der Fondsgesellschaft bzw. das Fungibilitätsrisiko. Falls ein Risiko eintritt oder wenn der Kunde vom Bestehen dieser Risiken erfährt, wird er deshalb den Berater/Vermittler in der Verantwortung sehen, zumal er doch eigentlich nur bei der Direktinvestition in eine Immobilie glaubt, die Freuden eines Hausbesitzers wirklich genießen zu können.

Der Status eines Haus- oder Wohnungseigentümers und damit eines Vermieters ist nämlich das, was viele Deutschen als erstrebenswert ansehen. Dass dieser direkte Erwerb von Wohneigentum Risiken beinhalten könnte, ist ein Thema, das im Gespräch mit einem privaten immobilienunerfahrenen Anleger immer wieder Konfliktpotenzial beinhaltet.

"Kleinvermieter werden nicht reich"

So titelt das "Handelsblatt" unter dem 13.09.2017 in seinem Internet-Auftritt einen umfangreichen Beitrag zu den Renditeproblemen von Privatvermietern, die, so das Wirtschaftsblatt, in Deutschland fünf Mal so viele Wohnungen wie börsennotierte Großvermieter besitzen. Schon über die Dividende hätten sie durch den Erwerb von Aktien dieser Großvermieter eine deutlich bessere Rendite erzielen können. Dazu kam in den letzten Jahren eine attraktive Kursentwicklung. So ist zum Beispiel der Kurs der Aktie "Deutsche Wohnen" in den letzten drei Jahren um 125 % gestiegen, die Dividendenrendite lag in dieser Zeit immer über 2 % p.a.

Geld verdienen mit der Vermietung von Wohnungen ist nicht so einfach, wie es sich für viele Anleger anhört, die meist mit einfachen Rechnungen, bei denen die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung usw. gerne ausgeklammert werden, geködert wurden. Die Bruttomiete muss eben zunächst einmal zur realistischen Nettomiete werden, bevor eine Renditerechnung möglich ist. Am Ende bleibt dann doch wenig oder gar nichts übrig, wenn "ehrlich" gerechnet wird. Das wollen aber viele Vermieter nicht hören, weil dann ihre reale Rendite im Vergleich zu der regelmäßig in den populären Medien proklamierten Preis- und Mietexplosion am Wohnimmobilienmarkt nicht passen will.

So bleiben als "Die Gewinner und Verlierer des Immobilienwahnsinns" (so eine plakative Überschrift zum Thema im "Handelsblatt" vom 04.03.2016) auf der Gewinnerseite vor allem die Makler, die Baubranche, der Staat über die Steuereinnahmen und die Banken mit ihren Baukrediten. Es gibt natürlich auch private Immobilienbesitzer, die vom Wohnimmobilienboom profitieren. Das sind vor allem die Besitzer von Wohnimmobilien in Ballungszentren. Diese Immobilien sind jedoch kaum zu haben und wenn dann so teuer, dass sie nicht nur für Normalverdiener, sondern auch für viele Gutverdiener unerreichbar bleiben oder sich ein unvertretbares Klumpenrisiko im Vermögensmix ergibt.

Der seit Jahren anhaltende Drang in die großen Städte verursacht in ländlichen Gebieten oder in Gebieten mit schlechter Infrastruktur eine Stagnation der Preise und Mieten bis hin zu einem Preisverfall. Viele Hauskäufer aus den letzten Jahrzehnten, die damit ihre Altersvorsorge sichern wollten, werden mitten im Immobilienboom enttäuscht, weil sie beim Verkauf Verluste erleiden oder den für ein komfortables Leben im Alter erhofften Wert nicht realisieren können.

Die Immobilienverwaltung ist ein Job für Profis

Unter der Überschrift "Einer für alle" hat die Süddeutsche Zeitung am 03.04.2015 einen Beitrag zur Situation bei den Immobilienverwaltern veröffentlicht. Die Nachfrage nach kompetenten Verwaltern ist durch den Wohnimmobilienboom groß. Die Auswahl ist schwierig, weil es keinerlei gesetzliche Mindestanforderungen dafür gibt. Dabei ist die Tätigkeit anspruchsvoll. Schließlich sind u.a. juristische, steuerliche und technische Kenntnisse ebenso erforderlich, wie die Fähigkeit die jährlichen Eigentümerversammlungen zu leiten. Wer Erfahrung mit solchen Veranstaltungen hat, weiß, dass das meist kein Zuckerschlecken ist. Dass es angesichts solcher Marktbedingungen nicht nur "gute", sondern auch viele schlechte Immobilienverwalter geben könnte, ist keine weit hergeholte Annahme.

Risiken nennen

Vermittler und Berater, die um Rat gefragt werden oder selbst Wohnungseigentum anbieten, müssen vor allen Dingen in der Lage sein, die Risiken so zu nennen, dass dies der Kunde nicht als eine Form des "Schlechtredens" begreift. Er hat schließlich eine positive Meinung zu Immobilien insgesamt und möchte unbedingt an dem boomenden Markt teilhaben. Andererseits kommt der Berater um die Nennung der Risiken nicht herum, wenn er am längerfristigen Erhalt der Kundenbindung interessiert ist, sein Schadenersatzrisiko begrenzen und eine seröse Beratung bieten will. Beim Preisrisiko hilft da z.B. die Erwähnung der Finanzkrise 2007/2008, die ja wesentlich durch das Platzen der Wohnimmobilienblase insbesondere in den angelsächsischen Ländern mitverursacht wurde.

Viele Anleger sind bereit, für ihre Immobilie jahrzehntelang Einschränkungen ihrer Einkommenssituation hinzunehmen. Das bedeutet auch immer einen sehr einseitig auf Wohnimmobilien ausgelegten Vermögensmix. Achtung: Wenn das schief geht, trägt meist der Berater die Schuld, übrigens häufig auch dann, wenn er z.B. "nur" zur Finanzierung beraten hat. Die entstehenden Risiken differieren natürlich von Fall zu Fall.

Die nachstehenden Risiken sollten jedoch im Beratungsprotokoll auf keinen Fall fehlen:

  • Was passiert, wenn die Zinsen nach der Zinsfestschreibung stark angestiegen sind? Wie hoch wäre dann die Annuität bzw. wie würde sich die Kreditlaufzeit ggfs. verlängern?

  • Ist eine höhere Belastung auch z.B. aufgrund einer notwendigen Erhöhung der Erhaltungsaufwendungen bzw. einer dringenden Renovierung oder Ersatzbeschaffung (klassischer Fall: Heizung) tragbar?

  • Was passiert z.B. mit der Altersvorsorge des Kunden, wenn der Immobilienwert aufgrund externer Einflüsse (z.B. geringere Attraktivität der Lage) sinkt?

Provisionen und Kick-Backs offenlegen - hohe Streitwerte

Auch wenn es schwer fällt: Es ist dringend zu raten, die Provisionen und Kick-Backs offenzulegen. Berater und Vermittler sollten bedenken, dass eine gerichtliche Auseinandersetzung mit einem Immobilieneigentümer wegen des meist hohen Streitwerts mit entsprechend hohen Kosten verbunden ist. Schon in der ersten Instanz liegen bei solchen Auseinandersetzungen die Prozessrisiken in der Regel oft weit im fünfstelligen Bereich.

Achtung! Prospekt fehlt

Wer es gewohnt ist, regulierte Finanzprodukte anzubieten, der ist bei der Vermittlung von und Beratung zu Wohnimmobilien (auch bei der Finanzierungsberatung und -vermittlung) von solcherlei "Ballast" weitgehend befreit. Das bedeutet aber auch, dass er bei der Erstellung der Dokumente, die ihn im Schadenfall von der Beraterhaftung befreien, auf sich selbst gestellt ist. Das gilt vor allen Dingen bei der Aufklärung seiner Kunden über die Risiken der Anlage. Das ist für Berater, die eine Geschäftsausweitung in den Wohnimmobilienbereich planen, eine hohe Hürde. Vorlagen dazu gibt es kaum. Der einzelne Abschluss ist auch sehr individuell geprägt, weil die Risiken oft erst durch die persönlichen und finanziellen Verhältnisse des jeweiligen Kunden überhaupt entstehen. Ein sehr ausführliches Beratungsprotokoll ist eine denkbare Lösung.

Fazit

Wer als Vermittler und Berater am Wohnimmobilienboom mitverdienen will, dem ist dringend eine Auseinandersetzung mit diesem risikoreichen und komplizierten Markt bzw. Produkt zu empfehlen. Jeder Schadenfall ist nicht nur für den betroffenen Anleger, sondern auch für dessen Berater/Vermittler existenzgefährdend. Es kommt letztendlich darauf an, den Kunden/Bauherrn über alle erkennbaren Risiken aufgeklärt zu haben und dies auch noch nach Jahren beweisen zu können.

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