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13. KW: Immobilien: Boom oder Blase?

Autor: Volker H. Grabis, Hamburg

Die Frage beschäftigt in Deutschland seit geraumer Zeit die Volkswirtschaftler und Immobilienprofis. Auch auf der Immobilienmesse vor einem Jahr in Dortmund wurde im Kongress der Deutsche Makler Akademie in einem Vortrag des Autors diese Frage aufgeworfen. Die volkswirtschaftliche Theorie besagt jedenfalls, dass bei einem Aufschwung oder einer Hochkonjunktur die Zentralbank durch eine moderate Zinsanhebung die Volkswirtschaft vor einer Überhitzung schützen will.

Welche Indizien gibt es nach dieser Theorie für einen Boom?

Die Beschäftigungszahlen sind von 2008 von ca. 28 Mio. auf ca. 32 Mio. sozialversicherungspflichtige Beschäftigte in 2016 gestiegen. 2009 betrug die Inflationsrate in Deutschland ca. 0,3 % p.a. - die Prognose für 2017 liegt bei 1,7 % p.a. Das Investitionsklima in Deutschland stieg seit 2009 auf über 18 % des BIP in 2016. Dies sind klare Anzeichen für einen Boom in Deutschland.

Da es aber innerhalb der EU und der EURO-Gemeinschaft keine einheitliche Entwicklung der Volkswirtschaften gibt und es auch noch keine einheitliche große Volkswirtschaft existiert, kann es passieren, dass zur Ankurbelung der brachliegenden Volkswirtschaften die Zinsen auf einem niedrigen Niveau bleiben - obwohl eine Volkswirtschaft sich der Hochkonjunktur/dem Boom nähert.

Damit wird durch die niedrigen Zinsen, Öl ins Feuer geschüttet. Eine Blasenbildung ist oft die Folge, welche beim Platzen dann fatale Folgen für die Volkswirtschaft hat.

Schutz vorm Platzen

Um einer solchen Entwicklung entgegenzuwirken, hat die Große Koalition schon im IV. Quartal 2016 einen Gesetzesentwurf auf den Weg gebracht, der gerade das Platzen von Immobilienblasen verhindern soll.

Zunächst waren vier Schritte bzw. Instrumente vorgesehen:

  • Darlehn sollten bezogen auf den Immobilienwert begrenzt werden.

  • Gesetzliche Vorgaben zur Tilgung der Darlehn.

  • Eine Obergrenze der Raten im Verhältnis zum Einkommen.

  • Eine Obergrenze aus dem Verhältnis aus Verschuldung und Einkommen.

Nach zähen Verhandlungen sollen jetzt von diesen geplanten vier Schritten nur noch zwei Instrumente für die Finanzaufsicht BaFin zur Verfügung stehen. Die Darlehnshöhe könnte dann im Verhältnis zum Immobilienwert begrenzt werden. Davon betroffen wären aber ggf. nicht nur neue Kreditnehmer, sondern je nach Formulierung des Gesetzes auch einfache Umschuldungen nach Ablauf der Zinsbindung. Dies wäre ein mögliches Risiko für den Kreditnehmer, auf das der Berater dann schon beim Abschluss verweisen müsste.

Ein Beispiel...

Nehmen wir einmal an, dass ein Kreditnehmer den Kaufpreis heute zu 100 % finanziert, die gesamten Nebenkosten aus eigenen Mitteln bestreitet. Der Nominalzins liegt bei 2 % p.a. und eine Tilgung von 2 % p.a. wird vereinbart. Bei einem Darlehn in Höhe von 200.000 EUR würde die Restschuld nach zehn Jahren bei ca. 156.166,07 EUR liegen. Jetzt kommt eine Obergrenze von z.B. 70 % des Objektwertes und wir nehmen an, der Objektwert ist gleichgeblieben - dann dürften nur noch 140.000,00 EUR finanziert und 16.166,07 EUR müssten aus eigenen Mittel abgelöst werden.

Der zweite Schritt soll den Zeitraum der Tilgung des Immobiliendarlehns definieren können. Wie schon beim ersten Schritt, stellt sich auch für den zweiten Schritt für die neuen Kreditnehmer das Problem, dass es keinen Kredit mehr gibt. Damit wird eindeutig verhindert, dass die Preise weiter nach oben gehen und nur noch ganz wenige sich einen Kredit leisten können. Und auch hier die Frage: Betrifft dies auch die Kreditnehmer, welche nach der Zinsbindung eine Umschuldung vornehmen wollen?

Wir bleiben beim o.g. Beispiel: Der Kreditnehmer schuldet nur noch die der Obergrenze entsprechenden 140.000,00 EUR (zehn Jahre) um, muss aber jetzt in einer Restlaufzeit von 15 Jahren den Kredit getilgt haben. Damit würden wir über eine moderate Gesamtkreditlaufzeit von 25 Jahren sprechen. Bei einem weiterhin angenommenen Zins von 2 % müsste die anfängliche Tilgung bei 5,75 % p.a. liegen, damit ca. nach 15 Jahren das Darlehn getilgt wäre. Die anfängliche monatliche Rate von 666,67 EUR würde auf 904,17 EUR ansteigen. Dieser Anstieg der Belastung um 35 % könnte dann für den Kreditnehmer zu viel sein.

Die Frage ist, ob sich die Verantwortlichen über diese möglichen Konsequenzen bewusst sind? Klare eindeutige Aussagen zur Auslegung der möglichen Regulierung könnten solche Szenarien verhindern.

Fazit

Auch diese Entwicklung zeigt, dass es für einen nachhaltigen Erfolg jetzt wichtig ist, das Baufinanzierungsgeschäft richtig anzugehen. Die Deutsche Makler Akademie gibt hierzu ein Sonderseminar für alle, die 2017 noch einsteigen wollen.

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