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17. KW: Betongold statt Null-Rendite!?

Autor: Gerrit Operhalsky

Der Baufinanzierungsboom hat aber auch Ecken und Kanten

Der „Run“ auf Immobilien und Immobilienfinanzierungen ist ungebrochen, das anhaltend niedrige Leitzins-Niveau beflügelt das Geschäft weiterhin. Banken, Bausparkassen und Versicherer vermelden für das Geschäftsjahr teils hohe zweistellige Wachstumsraten bei herausgegebenen Geldern für die Finanzierung von Wohneigentum. Kauf- und Bauwillige werden auf der einen Seite von historisch niedrigen Finanzierungszinsen gelockt, auf der anderen Seite von historisch niedrigen Guthabenzinsen abgeschreckt.

Kurzfristige Zinswende eher unwahrscheinlich

Die Aussichten dürften auch (mindestens) kurzfristig positiv bleiben. Folgt man den Einschätzungen von Analysten und Marktbeobachtern ist ein kurzfristiger und signifikanter Anstieg der Immobilienfinanzierungs-Zinsen nicht zu erwarten. Ein Großteil der Darlehnsgeber refinanziert die Baufinanzierungen über Pfandbriefe. Da sich diese wiederum an den Konditionen von Staatsanleihen orientieren – deren Verzinsung unverändert niedrig ist –, ist mit einem schnellen Anstieg der Darlehnszinsen nicht zu rechnen. Nichtsdestotrotz sind derartige Markteinschätzungen wie immer „der Blick in die Glaskugel“.

Pro und Contra – Betongold als einzige Alternative?

Doch ist es sinnvoll, Betongold als zwingende Rendite-Alternative zu empfehlen? Was zunächst nach einer einfachen Rechnung aussieht, kann für den Kunden schnell zur „Milchmädchenrechnung“ werden. Der vermögende Kunde, der ein weiteres Vermietungsobjekt erwerben will, ist vielleicht gut beraten, jetzt ein Objekt zu finanzieren. Der Kunde allerdings, der sich vor zehn Jahren nicht im Traum eine Finanzierung leisten konnte, sollte genauer hinsehen und der Berater sollte umfassend informieren.

Natürlich kann man sich plötzlich eine Finanzierung leisten, wenn der Zins statt 5,8 % nur noch 1,9 % beträgt und man 1 % der Darlehnssumme tilgt...zumindest für 10 oder 15 Jahre. Denn nach Ende der Zinsbindungsfrist muss neu gerechnet werden. Und dann vielleicht wieder mit 5,8 %...

Gerade in Verbindung mit wenig Eigenkapital „schreien“ derartige Finanzierungskonstrukte von Kunden – deren Haushaltsrechnung „Spitz auf Knopf“ gerechnet ist – geradezu nach Zahlungsschwierigkeiten in der Zukunft. Vielleicht sollte der Berater hier erstmal alternativ zu einem (Fonds-)Sparplan raten, um Eigenkapital aufzubauen.

Wohnimmobilienkreditrichtlinie schließt „Wackelkandidaten“ förmlich aus

Was der Berater tun sollte, gibt die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie sogar vor. Ohne auf das gesamte „WirrWarr“ der neuen Gesetzgebung und deren (nicht nur zeitlich) unglücklichen Umsetzung einzugehen, werden Kreditgeber nun bei der Liquidität des Kunden genauer hinsehen müssen. Auch vorhersehbare und unvorhersehbare Ereignisse während der Kreditlaufzeit müssen berücksichtigt werden. Arbeitslosigkeit, Nachwuchs, Ausfall des Hauptverdieners und auch das Zinsänderungsrisiko müssen beachtet werden. Nach dieser neuen Betrachtung müssen zukünftig mehr Kreditanfragen abgelehnt werden, als den Kreditgebern und Vermittlern lieb sein kann. Grundsätzlich gut, aber im Gesetz zu schwammig formuliert. Die nächsten Wochen werden die Richtung weisen.

Fazit

Allen gesetzlichen Widrigkeiten zum Trotz ist gerade „Baufi-Zeit“!

Anschlussfinanzierungen, Umfinanzierungen, Forward-Darlehn. Berater und Vermittler können „zinsmäßig“ derzeit punkten! Und sie finden dankbare Kunden, die den Restsaldo ihrer Immobilienfinanzierung verlängern oder umschulden wollen. Vom Cross-Selling-Potenzial gar nicht zu sprechen. Wann kommt man schon mal in den Genuss derartige „Vergünstigungen“ verkaufen und dann auch noch ein gutes Auskommen generieren zu können?

Es bleiben hoffentlich noch ein paar Monate Zeit, dem Kunden was Gutes zu tun, bevor wir uns aus dem Zinstief verabschieden.