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Juli 2016: Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis

Für viele Menschen ist die selbstgenutzte Immobilie die beste Form der Altersvorsorge. Sie verbindet den rationalen Aspekt der Kapitalanlage mit dem emotionalen Wert, Jahrzehnte im eigenen Haus zu wohnen und auch im Alter nicht die vertraute Umgebung verlassen zu müssen. Dabei unterschätzen viele aber, dass die verfügbaren finanziellen Mittel im Alter oft nicht ausreichen, um Ausgaben zu decken, die – wie beispielweise die Pflege – über die reinen Lebenshaltungskosten hinausgehen. Eine Möglichkeit, dies abzudecken, ist der Verkauf der Immobilie auf Leibrentenbasis. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG bietet seit einiger Zeit die Möglichkeit, dies auf einer professionellen Basis abzuwickeln. VersicherungsPraxis24 sprach darüber mit dem Vorstand Friedrich Thiele.

Herr Thiele, Ihr Unternehmen wurde vor drei Jahren gegründet – wer steht eigentlich dahinter? Um die Immobilien zu kaufen, benötigen Sie ja sicher ziemlich viel Kapital

Thiele: Die Gründungsgeschichte hat zwei Teile. Vor drei Jahren hat ein Ideengeber die Grundlagen gelegt. Letztes Jahr hat ein neuer Investor die notwendigen Mittel eingebracht und der Firmensitz wurde von Köln nach Frankfurt verlegt. Namen und Label wurden dabei übernommen.

Wer ist dieser Investor?

Thiele: Das ist Rolf Elgeti, Inhaber der Obotritia Capital KGaA und früherer Vorstandsvorsitzender der TAG Immobilien AG. Er ist jetzt Aufsichtsrat der Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG. Wir beide bringen jeweils eine rund 20-jährige Erfahrung im Immobilienbereich ein.

Was haben Sie zuvor gemacht?

Thiele: Ich war in den letzten sechs Jahren selbstständiger Consultant, davor Vorstand eines börsennotierten Wohnimmobilienunternehmens, das heute Teil der TAG Immobilien ist.

Hängt das finanzielle Engagement von Herrn Elgeti auch damit zusammen, dass Immobilien in der aktuellen Niedrigzinsphase besonders interessant und fast alternativlos sind?

Thiele: Der Investor engagiert sich schon seit vielen Jahren im Immobilienbereich, die Leibrente passt also in sein Portfolio. Klar ist: Ein solches Geschäftsmodell muss über Jahre vorfinanziert werden und das ist natürlich leichter in Zeiten niedriger Zinsen. In den ersten sieben bis zehn Jahren geben wir überwiegend Geld aus, verfügen aber noch nicht über Einnahmen durch einen eventuellen Weiterverkauf. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG ist daher mit einem Eigenkapital im Millionenbereich ausgestattet, wir haben Zusagen über rund 50 Mio. EUR an Kapital – das ist eine sehr solide Basis.

Was genau ist eigentlich das Besondere an Ihrer Geschäftsidee – Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis gibt es ja eigentlich schon lange?

Thiele: Die Leibrente ist fest im BGB verankert. Es gab schon immer Geschäfte auf dieser Basis, allerdings von Privat zu Privat, vermittelt in der Regel durch Makler. Bisher gab es aber kein institutionalisiertes Unternehmen, das kaufte – das ist neu und wir sind die einzigen in Deutschland. Daneben gibt es noch eine katholische Stiftung, die aber nur regional tätig ist. Verschiedene Finanzunternehmen bieten zudem Umkehrhypotheken an, diese sind aber nicht mit der Leibrente vergleichbar.

Uns scheint jetzt der richtige Zeitpunkt für unser Geschäftsmodell gekommen zu sein. Denn es gibt Millionen von älteren Menschen, die zwar eine Immobilie finanzieren konnten, aber über kein weiteres nennenswertes Vermögen verfügen. Sie stellen nun fest, dass die Rente zwar für die Lebenshaltungskosten reicht, aber nicht für zusätzliche Ausgaben wie Gesundheit und Pflege. Die Alternative zu unserem Modell wäre dann der klassische Hausverkauf, aber den wollen die allermeisten Senioren unbedingt vermeiden.

Haben Sie konkret schon Objekte gekauft?

Thiele: Ja. Bisher sind es noch unter 100 Objekte. Mittelfristig wollen wir aber mehr als 100 Immobilien pro Jahr kaufen, sodass wir in fünf Jahren deutlich über dem 1.000er-Bereich liegen.

Es gibt ja aktuell große Unterschiede zwischen den Regionen – manche haben große Preissteigerungen bei Immobilien, in anderen kann man sie kaum verkaufen. Kaufen Sie grundsätzlich überall an?

Thiele: Grundsätzlich gibt es keine Einschränkung. Es wird ja der Verkehrswert der Immobilie festgestellt, bevor wir ein Angebot über die Höhe der Rente machen und darin spiegelt sich natürlich auch die Lage der Immobilie wider. Der Verkehrswert ist zusammen mit dem Alter und Geschlecht des Eigentümers maßgeblich für die Höhe der Leibrente. Ergibt sich aus diesen Faktoren, dass die Rente über 150 EUR im Monat liegen würde, bieten wir sie den Senioren an, darunter lohnt sich der Verwaltungsaufwand nicht.

Grundsätzlich gilt: Wir sind keine Konkurrenz zu einem klassischen Verkauf der Immobilie ohne Leibrente. Wer z.B: im Alter ganz allein eine Villa mit 250 m² Wohnfläche und großem Grundstück bewohnt, wird eher geneigt sein, sie zu verkaufen und wegzuziehen. Wer dagegen eine 100 m²-Wohnung mit einem kleinen Garten hat, für den ist ein Umzug nicht sinnvoll, insbesondere dann, wenn er sein vertrautes Umfeld behalten will.

Gab es denn schon Fälle, bei denen Sie den Ankauf abgelehnt hatten?

Thiele: Es gab solche Fälle, in denen die Relation von Lage, Verkehrswert und Alter des Kunden zu ungünstig war. Generell macht eine Leibrente Sinn ab 70 Jahren, das ist auch unser Einstiegsalter, darunter entsteht kaum verwertungsfähiges Kapital. Ab diesem Zeitpunkt ist die Leibrente ein Produkt zur Altersfinanzierung und zur Finanzierung der Pflege zu Hause. Insgesamt gilt: Je höher das Alter, desto höher die Leibrente: Einem 80-Jährigen mit entsprechend niedrigerer Lebenserwartung können wir also einen größeren Betrag anbieten als einem 70-Jährigem.

Wie verläuft der Verkaufsprozess konkret?

Thiele: Meist nimmt der Kunde Kontakt mit unserem Unternehmen auf. Dann erfolgt eine erste Beratung und der Interessent füllt ergänzend einen Fragebogen aus. Darauf aufbauend erhält er eine erste vorläufige Leibrentenberechnung und ein individuelles Angebot. Wir gehen ja mit dem Vertragsabschluss eine langjährige Partnerschaft ein, eine gründliche Beratung ist deshalb wichtig. Im nächsten Schritt wird dann ein Sachverständiger beauftragt, der den Wert der Immobilie feststellt, die Kosten dafür tragen wir.

Akzeptieren die Kunden in der Regel ein Gutachten, wenn es von Ihnen bezahlt wird? Das stellt ja die Basis des ganzen Geschäftes dar.

Thiele: Wir beauftragen einen vereidigten Sachverständigen, der zur Neutralität verpflichtet ist. In der Regel kommt er vom TÜV Süd, der Marktführer bei Immobilienbewertungen ist. Er hat einen guten Ruf und seine Unabhängigkeit wird anerkannt. Aber natürlich kann der Kunde auch auf einem anderen Sachverständigen bestehen. Der Verkehrswert ist ja nur ein Faktor, der einfließt, also nur die Ausgangsgröße.

Faktisch bedeutet es ja einen großen Gewinn für Sie, wenn ein Verkäufer nach kurzer Zeit stirbt – machen die Erben da mit?

Thiele: Eine Mindestlaufzeit von fünf, auf Wunsch auch zehn Jahren, sorgt dafür, dass Rentenzahlungen vererbt werden, sollte der Verkäufer kurz nach Vertragsabschluss sterben. Aber natürlich muss der Verkauf der Immobilie auf Leibrentenbasis offen im Familienkreis diskutiert werden. Fast immer haben die Kinder Verständnis dafür, dass eine Lösung gefunden werden muss, um das Leben der Eltern finanzierbar zu machen. Und die Leibrente trägt ja in vielen Fällen dazu bei, dass die Kinder nicht für die Eltern aufkommen müssen. Die Frage dabei ist, ob die Erben überhaupt ein konkretes Nutzungsinteresse an der Immobilie haben, vor allem, wenn es mehrere Erben gibt.

Am leichtesten tun sich dabei sicher Immobilienbesitzer, die keine Kinder haben?

Thiele: Immobilienbesitzer ohne gesetzliche Erben sind sicher eine unserer Zielgruppen, aber nicht die einzige. Wir haben Studien in Auftrag gegeben, die zeigen: Der Umgang mit Geld wird in vielen Familien erst dann zum Thema, wenn das Problem da ist. Dann erst wird offen darüber diskutiert. Viele Kinder zeigen sich erleichtert, wenn eine Lösung gefunden wird, bei der die finanziellen Probleme ihrer Eltern mit der Leibrente gelöst werden, ohne dass sie ihre vertraute Umgebung verlassen müssen. Wichtig ist vor allem, dass Immobilieneigentümer sich rechtzeitig Gedanken darüber machen, wie sie die dritte Lebensphase gestalten wollen, damit eine finanzielle Notlage möglichst vermieden werden kann. Der Vertrag mit uns hat einen testamentarischen Charakter, der alle Eventualitäten auf der Grundlage des BGB regelt. Das gilt auch für das lebenslange Wohnrecht: Der Verkäufer kann es selbst ausüben, er kann aber die Immobilie auch vermieten. Selbst der Zurückverkauf ist möglich.

Wer kümmert sich um das Haus und eventuelle Schäden nach dem Verkauf?

Thiele: Zum Zeitpunkt des Verkaufes wird ja der Verkehrswert ermittelt. Darin fließt natürlich auch der Zustand der Immobile ein. Nach dem Erwerb sind wir gesetzlich dazu verpflichtet, für die Erhaltungsinvestitionen aufzukommen, während die regelmäßige Wartung Sache des Nutzers ist. Eine Immobilie, die nicht nutzungsfähig ist, kaufen wir aber nicht.

Wie vertreiben Sie Ihr Angebot? Bieten sich hier auch für freie Vermittler Geschäftschancen?

Thiele: Unbedingt. Wir brauchen Vermittler, die vor Ort und mit Empathie mit den Senioren ins Gespräch kommen und den Verkaufsprozess begleiten. Das können wir von unserem Hauptsitz in Frankfurt aus schwer alleine meistern. Die Makler erschließen sich durch die Zusammenarbeit mit der Deutschen Leibrenten AG eine neue Kundengruppe. Wir zahlen die Provision und unterstützen die Mittler mit Seminaren und sonstigen Veranstaltungen, beispielsweise auch durch gemeinsame Kundenveranstaltungen. Hinweise darauf findet man auf unserer Website www.deutsche-leibrenten.de.

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Friedrich Thiele ,
Vorstand Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG