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25.05.2021

Haftungsrechtliche Konsequenz der Übertragung der Räum- und Streupflicht auf den Hausmeister einer WEG

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) kann ihre Räum- und Streupflicht für öffentlich zugängliche Wege auf einen professionellen Hausmeister delegieren, sodass bei einer Verletzung dieser Pflicht der Hausmeister und nicht die WEG haftet. Nach der Delegation auf einen Hausmeister verbleibt der WEG eine Überwachungs- und Kontrollpflicht, wobei nicht ohne Anlass alle Einzelheiten der Tätigkeit des Hausmeisters kontrolliert werden müssen. Das hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 07.12.2020 - 9 U 34/19 entschieden.

Der Fall:

Die Klägerin machte nach einem Sturz auf Glatteis, bei dem sie Handverletzungen erlitten hatte, Schadenersatzansprüche gegen die beklagte WEG geltend. Im Bereich der Unfallstelle befand sich der von der Klägerin benutzte Weg im Gemeinschaftseigentum der Beklagten. Er diente gleichzeitig als Zufahrt zur Tiefgarage der Beklagten.

Mit einer Satzung hatte die Stadt die Räum- und Streupflicht für öffentlich zugängliche Wege, zu denen auch die von der Klägerin benutzte Zufahrt zählte, den Straßenanliegern auferlegt. Die Beklagte hatte sämtliche üblichen Hausmeisterleistungen für die WEG (u.a. Winterdienst) einem Hausmeisterdienst übertragen.

Die Klägerin hielt die Beklagte für verantwortlich. Zu dem Sturz sei es nur deshalb gekommen, weil die Beklagte am Unfalltag ihrer Räum- und Streupflicht nicht nachgekommen sei.

Die Entscheidung:

Nach Meinung des OLG hatte die Klägerin keinen Anspruch wegen einer Verletzung der Räum- und Streupflicht gegen die Beklagte, da diese ihre entsprechende Pflicht wirksam auf den Hausmeisterdienst übertragen hatte.

In der Rechtsprechung zu § 823 Abs. 1 BGB ist anerkannt, dass Verkehrssicherungspflichten auf einen Dritten übertragen werden können. Erforderlich ist eine klare Absprache, die die Sicherung der Gefahrenquellen zuverlässig garantiert. Aus der Absprache muss sich ergeben, dass der Dritte die Verantwortung für die zunächst den Übertragenden treffenden Verkehrssicherungspflichten in vollem Umfang übernimmt.

Eine solche Übertragung der Räum- und Streupflichten auf den Hausmeisterdient ergab sich aus dem Hausmeistervertrag. Dort war geregelt, dass der Hausmeisterdienst nicht nur für den internen Bereich der WEG, sondern auch für öffentlich zugängliche Wege für den Winterdienst verantwortlich sein sollte, soweit eine Verpflichtung der Hauseigentümer aufgrund kommunaler Vorschriften bestand. Damit hatte die Beklagte die zunächst sie selbst treffenden Räum- und Streupflichten vollständig auf den Hausmeisterdienst übertragen und gleichzeitig dafür gesorgt, dass bei Pflichtverletzungen dieser von einem Dritten wegen Verletzung der Räum- und Streupflicht in Anspruch genommen werden konnte.

Von diesen Erwägungen ausgehend konnte von der Beklagten als WEG nicht verlangt werden, dass im Winter ständig kontrolliert wurde, inwieweit Glättebereiche ordnungsgemäß abgestreut wurden.

Bei einer WEG ist in der Regel davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer bzw. die Bewohner des Hauses selbst ein starkes Interesse daran haben, dass im Winter keine gefährlichen Glättebildungen auf den von den Bewohnern benutzten Flächen vorhanden sind. Es ist daher grundsätzlich zu erwarten, dass gefährliche Glättebildungen und mögliche Unzulänglichkeiten in der Tätigkeit eines Hausmeisterdienstes von den Bewohnern umgehend der Verwaltung der WEG mitgeteilt werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die maßgeblichen Flächen - wie vorliegend - nicht nur dem öffentlichen Fußgängerverkehr, sondern gleichzeitig dem Verkehr der Bewohner der Wohnungseigentumsanlage dienen.

Mithin war die Beklagte nach Auffassung des Gerichts hier nicht verpflichtet, im Laufe des Tages, an dem der Sturz erfolgt war, zu kontrollieren, ob und inwieweit der Hausmeisterdienst seiner Räum- und Streupflicht nachgekommen war.

Unter den gegebenen Umständen war die Beklagte auch nicht zu regelmäßigen Kontrollen des Winterdienstes verpflichtet. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Beklagte Hinweise auf eine unzuverlässige Tätigkeit des Hausmeisters beim Winterdienst erhalten hätte, oder wenn sie Hinweise seitens eines Bewohners auf eine nicht ausreichende Wahrnehmung der Streupflicht durch den Hausmeister erhalten hätte. Dafür war jedoch nichts ersichtlich und von der Klägerin auch nichts vorgetragen worden.