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05.12.2017

Ende der Schriftformheilungsklausel hat nicht nur Folgen für Vermieter und Mieter

Das Thema Schriftformheilungsklausel ist nicht neu. Die Entscheidung der obersten Richter aber doch ein wenig überraschend, zumal die Folgen einen großen Kreis ziehen.

Doch worum geht es überhaupt? Mietverträge mit Laufzeiten von mehr als einem Jahr müssen schriftlich geschlossen werden, dies ergibt sich aus § 550 BGB. In diesem - von beiden Parteien zu unterzeichnenden - Mietvertrag werden wesentliche Vertragsbedingungen wie z.B. Mietgegenstand, Miethöhe und Dauer des Mietverhältnisses fixiert. Wird die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt, bleibt der Mietvertrag zwar wirksam, gilt jedoch als "auf unbestimmte Zeit abgeschlossen" und kann folglich jederzeit mit ordentlicher Frist gekündigt werden.

Gerichte hielten Schriftformheilungsklausel lange Zeit für wirksam

Da sich in der Praxis immer wieder gezeigt hat, dass viele langfristige Mietverträge dieser Schriftform nicht genügen, werden meist zusätzlich sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart.

Kurz und knapp: Inhaltlich drückt eine solche Schriftformheilungsklausel aus, dass sich die Vertragsparteien der gesetzlichen Schriftformerfordernisse der §§ 550 und 126 BGB bewusst sind. Gleichzeitig aber verpflichten sich die Parteien dazu, gegenseitig alle Handlungen und Erklärungen vorzunehmen, um den Mietvertrag nicht unter Berufung auf eventuell vorliegender Schriftformfehler vorzeitig zu kündigen.

Diese "Allzweckwaffe" in den Mietverträgen wurde zwar schon 2014 vom Bundesgerichtshof leicht entschärft (BGH, 22.01.2014 - XII ZR 68/10), die Entscheidung damals hatte aber keinen zwingenden oder generellen Charakter. Mit dem Urteil vom 27. September 2017 (XII ZR 114/16) ist die Richtung jetzt aber klar.

Der BGH hat - entgegen der meisten OLG-Urteile - in seiner aktuellen Entscheidung klargestellt, dass Schriftformheilungsklauseln im Endeffekt nichts anderes als eine Umgehung der gesetzlichen Schriftform gemäß § 550 BGB darstellen, da letzterer unabdingbar sei und damit eine unzulässige Umgehung vorläge, die den Schutzzweck der gesetzlichen Vorgabe torpediert. Das bedeutet: Nun ist die Entscheidung zwingend und generell!

Auswirkungen auf die tägliche Praxis

Nicht nur Mieter und Vermieter betrifft dieses Urteil. Auch Investoren, die Immobilien aus Ertragsgründen erwerben, werden zukünftig genauer hingucken müssen.

Jahrelang haben die Akteure auf dem Immobilienmarkt ein Auge zugedrückt, wenn ein Schriftformmangel vorliegt. Konnte man sich doch auf die Schriftformheilungsklausel "verlassen". Diese Praxis dürfte nach dem BGH-Urteil der Vergangenheit angehören. Ab sofort heißt es für alle Beteiligten, größte Sorgfalt bei der Gestaltung und den Abschluss gewerblicher Mietverträge walten zu lassen.