Aktuelles

25.01.2013

Offene Immobilienfonds in Abwicklung: Verkaufen oder Halten?

Berater und Vermittler, die Kunden raten sollen, wie sie mit ihren derzeit in Abwicklung befindlichen Offenen Immobilienfonds umgehen sollen, sind nicht zu beneiden. Schließlich ist weit und breit keine positive Perspektive in Sicht.

Der Hintergrund

Rund 25 Mrd. Fondsvolumen geschlossener Fonds befinden sich aktuell in Abwicklung. Anleger die kurzfristig Liquidität aus ihren Beständen benötigen, müssen Abschläge von den veröffentlichen Anteilspreisen von bis zu 60 % hinnehmen, wenn sie ihre Fondsanteile über die Börse verkaufen. Sie haben jedoch keine Wahl, weil es keine andere Möglichkeit gibt, das dort angelegte Geld flüssig zu machen. Aber auch Anleger ohne aktuellen Liquiditätsbedarf fragen sich und ihren Berater, ob sie besser jetzt die Anteile über die Börse verkaufen sollen oder ob sie sie in der Hoffnung auf günstige Liquidationserlöse weiter halten sollen.

Bedingungen beim Verkauf über die Börse

Wer über die Börse verkauft, sollte wissen, dass die Umsätze dort nach wie vor mager sind. Beispiel: Angenommen, ein Anleger hätte beim CS Euroreal am 24.01.2013 eine Verkaufsorder platzieren wollen. Der von der Gesellschaft veröffentlichte Rücknahmepreis, zu dem Anteile zurückgenommen würden, wenn der Fonds nicht in Liquidation wäre, ist 46,89 EUR. An den Börsen Hamburg, Frankfurt und Düsseldorf wurden an diesem Tag zusammen etwas mehr als 100.000 EUR in diesem Fonds umgesetzt zu Kursen um 30,20 EUR. Es ist also zweifelhaft, ob die Order unseres Beispielkunden an diesem Tag überhaupt ausgeführt worden wäre. Dringend zu raten ist ihm auf jeden Fall, die Order zu limitieren um unangenehme Kursüberraschungen zu vermeiden.

Alternative: Liquidation abwarten

Ob der Liquidationserlös höher sein wird, als der Börsenkurs ist ungewiss. Der Anleger sollte wissen, dass seine und die Interessen der Fondsgesellschaft nicht zwangsläufig identisch sind, denn die Fondsgesellschaft hat ein Interesse, das Fondsvolumen möglichst lange hoch zu halten, weil sich ihre Gebühreneinnahmen danach bemessen. Auch die Meldungen über günstige Verkäufe, die gerade stattgefunden hätten, sind mit Vorsicht zu genießen. Fondsgesellschaften könnten in Versuchung geraten, die wenigen guten Objekte zuerst zu verkaufen, weil sie dann die Anleger mit positiven Ergebnissen beruhigen können. Die Katastrophen folgen dann später wenn die nur schwer verkäuflichen Objekte eventuell zu Schleuderpreisen verkauft werden müssen, weil das Ende der Abwicklungsfrist droht.

Intransparenz der Fondsklasse bleibt auch in der Liquidationsphase erhalten

Die Konstruktion (und der Erfolg) der Offenen Immobilienfonds gründet sich im Wesentlichen auf Intransparenz im Verhältnis zum Anleger. Das setzt sich natürlich auch in der Liquidationsphase weiter fort. Anleger werden unzureichend über die Fortschritte bei der Liquidation unterrichtet.

Insgesamt

Das "Handelsblatt" überschreibt einen Beitrag zu diesem Thema, der am 23.01.2013 erschienen ist, mit "Das garantierte Ende mit Schrecken" und in der Tat, eine eindeutige und seröse Antwort auf die Kundenfrage: "Jetzt über die Börse verkaufen oder die Liquidation abwarten?" ist nicht möglich. Ein drastischer Vermögensverlust scheint so oder so kaum vermeidbar.